*ST金科:2024年年度审计报告

目 录

一、审计报告...... 第 1—6 页
二、财务报表...... 第 7—14 页
（一）合并资产负债表...... 第 7 页
（二）母公司资产负债表...... 第 8 页
（三）合并利润表...... 第 9 页
（四）母公司利润表...... 第 10 页
（五）合并现金流量表...... 第 11 页
（六）母公司现金流量表...... 第 12 页
（七）合并所有者权益变动表...... 第 13 页
（八）母公司所有者权益变动表...... 第 14 页
三、财务报表附注...... 第 15—204 页
四、资质附件......第 205—209 页
审 计 报 告
天健审〔2025〕8-546 号
金科地产集团股份有限公司全体股东：
一、保留意见
我们审计了金科地产集团股份有限公司（以下简称金科股份公司）财务报表，
包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司
利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，除“形成保留意见的基础”部分所述事项产生的影响外，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了金科股份公
司 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2024 年度的合并及母公司
经营成果和现金流量。
二、形成保留意见的基础
如财务报表附注二(二)所述，截至 2024 年 12 月 31 日，金科股份公司货币
资金账面余额为人民币 27.69 亿元，有息负债本金总额为人民币 698.29 亿元，其中逾期未偿还的有息负债本金为人民币 494.48 亿元；存货账面余额为人民币1,180.34 亿元，累计计提存货跌价准备人民币 264.95 亿元；2024 年度归属于母公司所有者的净利润为人民币-319.70 亿元，期末归属于母公司所有者权益为人民币-286.83 亿元；金科股份母公司基于未来重整收益判断确认 2024 年末递延所得税资产余额 117.74 亿元。金科股份公司因流动性紧张，金融机构借款、债券兑付、施工方工程款等方面出现逾期，引发多起诉讼及仲裁案件，部分资产、银行账户被冻结或资产被强制执行。
2024 年 4 月 22 日，重庆市第五中级人民法院裁定受理金科股份公司及子公
司重庆金科房地产开发有限公司（以下简称重庆金科）破产重整申请。金科股份
公司及重庆金科于 2025 年 2 月 18 日分别召开第二次债权人会议，《金科股份重
整计划（草案）》获表决通过，《重庆金科重整计划（草案）》暂未获普通债权组通过。按照《企业破产法》相关规定，重庆金科将与普通债权组协商，由普通债权组再次表决。根据《金科股份重整计划（草案）》《重庆金科重整计划（草案）》，在金科股份公司或重庆金科任一重整计划草案未获法院裁定批准的情况下，重整投资人有权解除重整投资协议。如破产重整不能顺利完成，金科股份公司项目开发变现、金融负债逾期、债务诉讼或仲裁、资产被强制执行、重整收益及基于此确认的递延所得税资产等事项的影响可能不及当前预期，金科股份公司的财务状况、经营情况及现金流量将会受到重大影响。
金科股份公司财务报表以持续经营为编制基础，以上事项或情况，表明存在可能导致对金科股份公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。由于部分与持续经营能力评估相关的应对计划尚在报批或实施过程中，金科股份公司就与持续经营相关的重大不确定性未能作出充分披露，对评估其持续经营能力存在重大影响。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于金科股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表保留意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。除“形成保留意见的基础”部分所述事项外，我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
(一) 房地产开发项目的收入确认
1. 事项描述

相关信息披露详见附注三(二十七)及五(二)1。房地产开发项目的收入占金科股份公司 2024 年度营业收入总额的 97.06%。由于确认收入的房地产开发项目较多，单个房地产开发项目收入确认上的微小错报汇总起来可能对金科股份公司产生重大影响，因此我们将房地产开发项目的收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对房地产开发项目的收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查房产销售合同条款，评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合企业会计准则的要求；
(3) 对本年确认收入的房地产开发项目，选取项目检查销售合同以及与房产达到交付条件相关的支持性文件（包括竣工备案验收登记证、接房公告、接房通知书等），评价相关房产销售收入是否符合收入确认政策；
(4) 对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取项目核对销售收入台账和结转面积，并对销售均价和毛利率实施分析程序，评价房产销售收入的准确性；
(5) 就资产负债表日前后确认收入的房地产开发项目，选取项目检查与房产达到交付条件相关的支持性文件，评价房产销售收入是否在恰当的期间确认；
(6) 检查与房地产开发项目收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 房地产开发项目存货可变现净值的评估
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十三)及五(一)5。截至 2024 年 12 月 31
日，金科股份公司存货账面价值为人民币 915.39 亿元，占资产总额的比例为51.66%，存货中的开发产品、开发成本及拟开发产品（以下合称房地产开发项目存货）的账面余额为人民币 1,173.60 亿元，跌价准备为人民币 264.95 亿元。房地产开发项目存货可变现净值的评估需要预计拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本，以及房地产开发项目的未来净售价、未来销售
费用和相关销售税金等，涉及重大的金科股份公司管理层（以下简称管理层）判断。因此，我们将房地产开发项目存货可变现净值的评估确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对房地产开发项目存货可变现净值的评估，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与房地产开发项目成本预算及动态成本管理、可变现净值估计相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 选取项目对房地产开发项目进行实地观察，并询问相关项目的开发进度及根据最新预测所更新的存货动态成本预算情况；
(3) 评价管理层所采用的估值方法、关键假设和数据，包括将估计售价与已售合同单价、市场可获取数据等进行比较；
(4) 将各房地产开发项目存货的估计完工成本与管理层所批准的项目最新预算进行核对，并将最新预算成本与前期预算成本进行比较，评价管理层预测的准确性；
(5) 复核管理层对可变现净值的测算过程；
(6) 检查与房地产开发项目存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。如上述“形成保留意见的基础”部分所述，我们无法就相关事项获取
充分、适当的审计证据。因此，我们无法确定与该等事项相关的其他信息是否存在重大错报。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估金科股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
金科股份公司治理层（以下简称治理层）负责监督金科股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对金科股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致金科股份公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六) 就金科股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
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