保利发展(600048):销售规模领先市场,财务业绩扎实稳健-公司年报点评

营收规模稳步提升,财务业绩扎实稳健。2023年,公司实现营业收入3468亿元,同比+23.42％;归母净利润120.67亿元,同比-34.13％;全年结转毛利率16.02％,同比下降5.99个百分点,主要是由于低利润项目结转占比提升。同时,公司出于谨慎性原则,对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元,业绩扎实稳健。截至2023年末,公司合同负债为3772亿元,未来收入保障度高。

   销售规模领先市场,市场占有率稳步提升。2023年,公司实现销售金额4222亿元,位居行业第一;实现销售面积2386万平方米,位于核心38城的销售贡献近9成,同比提升2个百分点,城市深耕效果持续凸显。另一方面,公司2023年的市占有率同比提升0.2个百分点至3.6％,其中,核心38城市占率达6.8％,同比提升0.7个百分点;市占率超过10％的城市共27个,单城市占率天花板不断突破提升。此外,公司加大对存量项目的去化力度,年内存量项目签约金额和面积分别达到2575元和1643万平方米,占全年销售金额和面积的61％和69％。

   聚焦高质量拓展,土储结构持续优化。2023年,公司共拓展项目103个,总地价1632亿元,权益地价1359亿元,同比+26％,拓展权益比提升16个百分点至83％,新增项目税前成本利润率平均在15％以上,具有较强盈利能力。

   具体来看,拓展金额中99％位于核心38城,住宅业态货值占比95％,新增项目楼面均价15187元/平方米,由此保证了开发效率和去化速度,年内新获取项目中40％当年开盘并贡献签约金额超300亿,2022年新获取项目年内收回全部股东投入。

   资产负债结构持续优化,融资成本不断降低。截至2023年末,公司资产负债率、扣预收资产负债率和净负债率分别为76.55％、67.14％和61.20％,分别较年初下降1.56、1.34和2.37个百分点;现金短债比为1.28,1年内到期的债务余额为737亿元,占有息负债比重为20.82％。另一方面,公司融资空间充足,成本持续降低。截至2023年末,公司有息债务余额3543亿元,较年初减少271亿元,综合融资成本约3.56％,较2022年末下降36个BP。

   投资建议:维持"优于大市"评级。考虑到公司各项业务扎实稳健,积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例,体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可,我们给予公司2024年EPS为人民币1.07元,10-12倍PE估值,对应市值区间为1280-1536亿元、对应合理价值区间为每股10.69-12.83元。

   风险提示:市场修复不及预期。风险提示:市场修复不及预期。