新城控股(601155):商业业绩贡献度持续提升,维持正向经营性现金流-2023年报点评

事件:公司发布2023年年报。2023年公司实现营收1191.7亿元,同比增加3.2％;归母净利润7.4亿元,同比下降47.1％。业绩符合预期。

   营收同比略有增加,归母净利润明显下滑。2023年公司归母净利润同比下降47.1％,原因主要有:1)公司2023年房地产项目结转毛利金额同比下降1.8％,房地产开发销售业务毛利率同比减少1.5pct至13.9％,物业出租及管理业务毛利率同比减少2.7pct至69.9％;2)对于部分亏损公司,公司未确认递延所得税资产,导致2023年公司所得税费用高达40.1亿元,较2022年同期的15.3亿元大幅增加。

   加强销售回款把控,土储聚焦重点城市群。根据中指院数据,2023年全年公司销售额排名全国第18(提升1位),销售面积排名全国第10(同比未变),在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司紧抓销售机遇和资金回笼,聚焦"有回款的销售",截至2023年12月31日,全年实现全口径资金回笼812.1亿元,回笼率107％。公司2023年投资收缩,公开市场无新增拿地,土储聚焦重点城市群。截至2023年12月31日,公司土储总建面达3705.1万方(含合联营项目),其中一二线城市占比约41％,长三角三四线城市占比约20％。

   商业板块业绩贡献走高,带来长期稳定现金流。截至2023年12月31日,公司在135个城市布局198座吾悦广场,开业面积1499.1万方,出租率达96.5％,较去年同期的95.1％进一步提升。全年公司实现商业运营总收入(含税租金收入)113.2亿元,同比增长13.1％,超额完成2023年110亿元的目标。全年公司物业出租及管理业务毛利共计74.3亿元,占公司总毛利由2022年同期的29.0％升至32.7％;物业出租及管理毛利率更是高达69.9％。

   经营性现金流连续为正,持续压降负债规模。公司作为优质民企,2023年财务结构进一步优化。截至2023年12月31日,1)现金方面,公司在手现金充裕,现金余额达190亿元,经营性现金流净额为102亿元,经营性现金流连续6年为正;2)有息负债方面,公司融资余额571亿元,同比压降142亿元,有息负债规模保持低位;3)融资成本方面,2023年公司整体平均融资成本同比下降32bp至6.2％。

   盈利预测与投资评级:根据2023年年报情况,公司已售未结算规模短期将继续减少,我们下调其2024/2025年归母净利润至8.5/9.3亿元(前值为48.8/54.4亿元),2026年归母净利润为10.0亿元,对应EPS为0.38/0.41/0.44元,对应PE分别为25.3X/23.0X/21.4X。公司轻重并举,聚焦高能级城市,商业运营稳健,作为优质民企,融资环境有所改善,我们看好公司中长期发展,维持"买入"评级。

   风险提示:毛利率修复不及预期;市场景气度恢复不及预期。