ST易购:资产评估报告-苏中资评报字(2025)第2174号

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏中企华中天资产评估有限公司
二〇二五年十二月一日
荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让
涉及的南昌悦家商业有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
苏中资评报字(2025)第 2174 号
(共一册，第一册)荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的南昌悦家商业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
江苏中企华中天资产评估有限公司 I
目 录
声 明...............................................1
资产评估报告摘要 ....................................2
资产评估报告正文 ....................................4
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ...4
二、 评估目的 ...........................................................6
三、 评估对象和评估范围 .................................................7
四、 价值类型 ...........................................................7
五、 评估基准日 .........................................................7
六、 评估依据 ...........................................................8
七、 评估方法 ...........................................................9
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................11
九、 评估假设 ..........................................................12
十、 评估结论 ..........................................................13
十一、 特别事项说明 ......................................................14
十二、 资产评估报告使用限制说明 ..........................................15
十三、 资产评估报告日 ....................................................15
资产评估报告附件 ...................................17荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的南昌悦家商业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
江苏中企华中天资产评估有限公司 1
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、 行政法规和资产评估准
则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责
任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报
告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不
承担责任。
本资产评估报告仅供委托人及资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他
任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评
估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其确认；委托
人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、根据《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和其他相关当事人委
托资产评估业务,应当依法提供资产评估对象法律权属等资料,并保证其真实性、
完整性、合法性；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披
露，不代表对资产评估对象的权属提供任何保证，对资产评估对象法律权属进
行确认或发表意见超出资产评估师的执业范围。
六、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提
请委托人及其他相关当事人完善产权满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存
或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当
事人不存在偏见。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的南昌悦家商业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
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资产评估报告摘要
苏宁国际集团股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则， 采用资产基础法，
按照必要的评估程序， 对荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的南
昌悦家商业有限公司股东全部权益在评估基准日 2025 年 9 月 30 日的市场价值进
行了评估。 现将资产评估报告摘要如下：
1、评估目的： 确定南昌悦家商业有限公司股东全部权益的市场价值，为荷
兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让提供价值参考意见。
2、评估对象： 南昌悦家商业有限公司股东全部权益价值。评估范围： 南昌
悦家商业有限公司全部资产及负债。
3、评估基准日： 2025 年 9 月 30 日。
4、价值类型：市场价值。
5、评估方法：资产基础法。
6、评估结论：
在评估基准日 2025 年 9 月 30 日， 南昌悦家商业有限公司经审计后的总资产
账面价值为 277.95 万元，评估价值 277.95 万元， 无增减值变动；总负债账面价
值 20,369.72 万元，评估价值 20,369.72 万元， 无增减值变动；净资产账面价值
-20,091.77 万元，评估价值-20,091.77 万元， 无增减值变动。评估结论具体情况
见资产评估结果汇总表及评估明细表。
评估基准日： 2025 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 277.95 277.95
非流动资产 2
资产总计 3 277.95 277.95
流动负债 4 20,369.72 20,369.72
非流动负债 5
负债总计 6 20,369.72 20,369.72
净资产 7 -20,091.77 -20,091.77
小数点后保留两位小数
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确
理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的南昌悦家商业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
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截至评估基准日 2025 年 9 月 30 日，在本报告所列假设和限制条件前提下，
采用资产基础法评估后南昌悦家商业有限公司股东全部权益市场价值为
-20,091.77 万元(大写为人民币负贰亿零玖拾壹万柒仟柒佰元整)。
本资产评估结论仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估
结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。即有效期自 2025 年 9 月 30 日至
2026 年 9 月 29 日。
7、特别事项说明：
（ 1） 本次评估利用了天衡会计师事务所(特殊普通合伙)于 2025 年 11 月 28
日出具的天衡专字(2025)01891 号审计报告。 资产评估专业人员根据所采用的评
估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否
公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非
资产评估专业人员的责任。
（ 2）截至2025年9月30日止， 被评估单位累计亏损为人民币231,031,964.46
元。于 2025 年 9 月 30 日被评估单位的流动负债超过流动资产人民币
200,917,634.09 元。
上述事项或情况均表明可能存在对被评估单位持续经营能力产生重大疑虑
的重大不确定性， 被评估单位计划采取以下措施按照持续经营编制财务报表：
①被评估单位将继续采取积极措施加快资金回笼、控制经营开支以改善经
营活动现金流；
②被评估单位将持续与相关供应商及其他债权人进行积极沟通，维护和相
关各方良好持续的合作关系以保持业务稳健运营；
③被评估单位之最终控股公司确认将继续支持被评估单位经营上所需的资
金；
④被评估单位将采取措施引入投资方，以改善经营状况。
本次基于以上持续经营假设进行评估。
（ 3） 截至评估基准日，被评估单位承诺无抵(质)押、对外担保、保证及其
或有负债(或有资产)等情况； 同时至评估报告出具日我们也未发现公司存在对评
估结果有重大影响的期后事项。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理
解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。同时提请资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结
论的影响。荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的南昌悦家商业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
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荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的
南昌悦家商业有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告正文
苏中资评报字(2025)第 2174 号
苏宁国际集团股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，
按照必要的评估程序， 对荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的南
昌悦家商业有限公司股东全部权益在评估基准日 2025 年 9 月 30 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、 被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人
本次评估的委托人为苏宁国际集团股份有限公司， 被评估单位为南昌悦家商
业有限公司，资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。
(一) 委托人简介
企业名称： 苏宁国际集团股份有限公司(简称“苏宁国际” )
商业登记号码： 50403242
企业类型： 私人股份有限公司
办事处地址： 4103-6, AIA KOWLOON TOWER, 100 HOW MING STREET,
KWUN TONG, KLN, HONG KONG
成立日期： 2009 年 03 月 13 日
(二) 被评估单位简介
1、公司简况
企业名称： 南昌悦家商业有限公司(简称“南昌悦家”)
统一社会信用代码： 91360