ST易购:资产评估报告-苏中资评报字(2025)第2171号

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让
涉及的重庆家乐福商业有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
苏中资评报字(2025)第 2171 号
(共一册，第一册)
江苏中企华中天资产评估有限公司
二〇二五年十二月一日

目 录

声 明 ......1
资产评估报告摘要 ......2
资产评估报告正文 ......5
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ... 5
二、 评估目的......8
三、 评估对象和评估范围 ......8
四、 价值类型......9
五、 评估基准日......10
六、 评估依据......10
七、 评估方法......12
八、 评估程序实施过程和情况 ......15
九、 评估假设......17
十、 评估结论......18
十一、 特别事项说明......19
十二、 资产评估报告使用限制说明 ......20
十三、 资产评估报告日 ......21
资产评估报告附件 ......23
江苏中企华中天资产评估有限公司 I
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供苏宁国际集团股份有限公司和资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、根据《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和其他相关当事人委托资产评估业务,应当依法提供资产评估对象法律权属等资料,并保证其真实性、完整性、合法性；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对资产评估对象的权属提供任何保证，对资产评估对象法律权属进行确认或发表意见超出资产评估师的执业范围。
六、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
江苏中企华中天资产评估有限公司 1

资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
苏宁国际集团股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让涉及的重庆家乐福商业有限公司股东全部权益在评估基准日2025年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
1、评估目的：确定重庆家乐福商业有限公司股东全部权益的市场价值，为荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟股权转让提供价值参考意见。
2、评估对象：重庆家乐福商业有限公司股东全部权益价值。评估范围：重庆家乐福商业有限公司全部资产及负债。
3、评估基准日：2025 年 9 月 30 日。
4、价值类型：市场价值。
5、评估方法：资产基础法。
6、评估结论：
在评估基准日 2025 年 9 月 30 日，重庆家乐福商业有限公司经审计后的总资
产账面价值为 2,540.43 万元，评估价值 17,023.46 万元，增值 14,483.03 万元，增
值率 570.10%；总负债账面价值 18,258.66 万元，评估价值 18,258.66 万元，无增
减值变动；净资产账面价值-15,718.23 万元，评估价值-1,235.20 万元，增值14,483.03 万元，增值率 92.14%。评估结论具体情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
评估基准日：2025 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 1,113.62 1,113.62
非流动资产 2 1,426.81 15,909.84 14,483.03 1,015.06
其中：投资性房地产 3 1,426.81 15,906.43 14,479.62 1,014.82
固定资产 4 3.41 3.41
其他长期资产 5
资产总计 6 2,540.43 17,023.46 14,483.03 570.10

流动负债 7 18,258.66 18,258.66
非流动负债 8
负债总计 9 18,258.66 18,258.66
净资产 10 -15,718.23 -1,235.20 14,483.03 92.14
小数点后保留两位小数
截止评估基准日 2025 年 9 月 30 日，在本报告所列假设和限制条件前提下，
采用资产基础法评估后重庆家乐福商业有限公司股东全部权益市场价值为 -1,235.20 万元(大写为人民币负壹仟贰佰叁拾伍万贰仟元整)。
本资产评估结论仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结
论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。即有效期自 2025 年 9 月 30 日至
2026 年 9 月 29 日。
7、特别事项说明：
（1）本次评估利用了天衡会计师事务所(特殊普通合伙)于 2025 年 11 月 28
日出具的天衡专字(2025)01888 号审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评 估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公 允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产 评估专业人员的责任。
（2）重庆家乐福商业有限公司截止评估基准日 2025 年 9 月 30 日，账面存
货主要为日用百货品类，由于闭店纠纷无法进入现场，且企业不能提供基准日盘 点清单，故对存货-库存商品按账面值列示。
截止基准日，账面固定资产主要为门店使用的电子设备，闭店纠纷无法进入 现场，且企业不能提供基准日盘点清单，故对该部分设备按照账面净值零值列示。
（3）本次评估申报的投资性房地产为位于重庆市江北区建新西路 2 号特 2
号商业用房，产权证载面积 15,000 平方米，目前由关联方 100%承租，租赁期自
2023 年 1 月 1 日至 2036 年 11 月 30 日。因从委托方获知，若进行股权交易事项
将对此租赁合同另行协商解决方案，故本次投资房地产收益法评估中未考虑该租 约的影响，按市场租金进行测算。
同时，根据委托人提供的房产平面图，其中负二层建筑面积为 487.33 平方
米，因历史原因以及人员流动，无法找到负二层对应的具体区域，评估人员在产 权持有人陪同下对负二层进行了勘察，亦未找到平面图所对应的区域，负二层目 前用作车库，采用收益法测算时，未考虑负二层对应的租金收入。
（4）所有权或使用权受限资产情况
截至评估基准日，所有权或使用权受限资产情况如下所示：
项目 账面余额(元) 账面价值(元) 受限类型 受限情况
货币资金 98,540.90 98,540.90 冻结 司法冻结
投资性房地产 118,232,914.50 14,268,103.29 冻结 司法冻结
本次评估未考虑上述受限资产对评估结果的影响。

（5）截至2025年9月30日止，被评估单位累计亏损为人民币415,310,152.33
元。于 2025 年 9 月 30 日被评估单位的流动负债超过流动资产人民币
171,450,440.46 元。
上述事项或情况均表明可能存在对被评估单位持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性，被评估单位计划采取以下措施保持持续经营：
1）被评估单位将继续采取积极措施加快资金回笼、控制经营开支以改善经营活动现金流；
2）被评估单位将持续与相关供应商及其他债权人进行积极沟通，维护和相关各方良好持续的合作关系以保持业务稳健运营；
3）被评估单位之最终控股公司确认将继续支持被评估单位经营上所需的资金；
4）被评估单位将采取措施引入投资方，以改善经营状况。
本次基于以上措施，以持续经营假设进行评估。
（6）截至评估基准日，被评估单位承诺无抵(质)押、对外担