光大嘉宝:光大嘉宝股份有限公司2024年年度报告摘要

公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝
光大嘉宝股份有限公司
2024 年年度报告摘要

第一节 重要提示
1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3、 公司全体董事出席董事会会议。
4、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2024年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1、 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 孙红良
联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14-15F
电话 021-59529711
传真 021-59536931
电子信箱 600622@ebjb.com
2、 报告期公司主要业务简介
2024 年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济运行总体平稳、稳中有进，全年
经济社会发展主要目标任务顺利完成。但也要看到，当前外部环境变化带来的不利影响加深，经济运行仍面临不少困难和挑战。据国家统计局初步核算，2024 年国内生产总值 134.91 万亿元，同比增长 5.0%；居民消费价格水平低位运行，全年 CPI 同比上涨 0.2%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长 3.2%，其中房地产开发投资同比下降10.6%，全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，销售额同比下降17.1%。总体看，我国经济运行保持稳定，房地产行业仍处于调整企稳阶段；而随着一揽子增量政策及时推出，特别是自 9 月 26 日中央政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳以来，社会信心得到有力提振，推动行业企稳向好的积极因素正进一步聚集。
不动产运营表现方面，报告期内，各业态物业资产在不同程度上面临国内需求不足、企业经营收缩等因素带来的挑战。对于消费基础设施物业，随居民消费向理性回归，全年社会消费品零售总额增幅较上年度收窄 3.7 个百分点，购物中心等业态维持现有租金及出租率水平难度提升。对于写字楼物业，受部分企业经营困难、行业普遍推行降本增效策略等因素影响，租赁市场继续下行。根据世邦魏理仕、仲量联行研究数据，年内一线城市写字楼市场整体空置率攀升、租金下跌，其中上海市甲级写字楼市场空置率于 2024 年末录得 22.1%，系近二十年最高水平；北京市甲级写字楼市场平均租金同比下跌 16.1%，跌幅显著超过过去三年平均值。仓储物流基础设施物业市场需求整体收缩、局部分化，一方面，传统租赁需求呈疲软态势，全国仓储物流基础设施项目整体去化缓慢，多数区域市场租金水平下行，华东、华西等区域市场空置率处于高位；另一方面，随跨境电商及先进制造业企业需求扩张，华南等部分区域市场空置率下行，租金仍维持在增长区间。
不动产大宗交易方面，综合高力国际、第一太平戴维斯相关研究，报告期内境内主要城市不动产大宗交易成交总额较前一年度有所收缩，上海、北京两市成交相对活跃，成交额约占全国三分之二。从标的物业类型看，写字楼仍是最具成交规模的资产类型；受基础设施 REITs 常态化发行等政策利好鼓舞，优质消费基础设施资产受到更多投资机构关注，成交额同比上升。从市场参与主体看，内资买方占据不动产大宗交易市场主导地位，除保险机构、地方国企等传统投资方外，包括出版社、学校在内的企事业单位也积极参与并促成了多笔大宗交易成交。从成交价格水平看，受不动产行业调整、部分拥有较多资产储备机构集中处置资产等因素影响，市场折价成交案例增多。
不动产资产管理行业方面，随国家推动房地产行业高质量发展政策持续出台，更多企业加大不动产资产管理业务转型力度，报告期内多家大型房地产企业设立了专门从事代建代管、不良盘活、资产运营的平台企业，催生出包括政府项目管理、复杂项目代建、“资本+代建”、智慧营造等创新行业模式，行业竞争呈现平台化、规模化、专业化趋势。
报告期内，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持
有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的竞争优势。
2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。公司通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
3、 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2024年 2023年 本年比上年 2022年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
总资产 21,944,821,426.25 24,724,806,917.04 24,724,806,917.04 -11.25 30,298,689,543.03 30,301,472,032.28
归属于上市公司股东的净 3,495,266,719.35 4,872,900,411.55 5,022,023,601.26 -28.27 7,009,239,334.23 7,044,612,961.29
资产
营业收入 1,817,734,805.35 4,390,114,924.35 4,390,114,924.35 -58.59 5,569,843,147.62 5,569,843,147.62
扣除与主营业务无关的业
务收入和不具备商业实质 1,732,716,185.85 4,186,931,857.77 4,186,931,857.77 -58.62 5,459,530,431.65 5,459,530,431.65
的收入后的营业收入
归属于上市公司股东的净 -1,394,338,884.70 -2,110,519,213.31 -1,996,769,650.66 不适用 49,322,839.93 58,002,895.76
利润
归属于上市公司股东的扣 -1,511,103,796.23 -2,161,879,530.19 -2,007,247,678.44 不适用 8,310,496.00 16,990,551.83
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量 432,587,355.92 502,054,659.84 502,054,659.84 -13.84 57,776,365.82 57,776,365.82
净额
加权平均净资产收益率（% -33.32 -35.53 -33.10 增加2.21个百 0.70 0.82
） 分点
基本每股收益（元／股） -0.93 -1.41 -1.33 不适用 0.03 0.04
稀释每股收益（元／股） -0.93 -1.41 -1.33 不适用 0.03 0.04
注：根据中国证监会上海证监局现场检查的有关要求，公司对相关事项进行了再梳理、再复核，为更加客观、准确、真实反映公司财务状况、经营成果，公司将并表结构化主体的他方出资从“少数股东权益”调整至“其他非流动负债”；调整受让光大安石和安石资管各 51%股权所形成商誉资产组的认定范围，商誉资产