津投城开:津投城开2024年度审计报告

天津津投城市开发股份有限公司2024 年度审计报告
尤振审字[2025]第 0421 号

天津津投城市开发股份有限公司
审计报告及财务报表
（2024 年 01 月 01 日至 2024 年 12 月 31 日止）
目录 页次
一、 审计报告 1-5
二、 财务报表
合并资产负债表
母公司资产负债表
合并利润表
母公司利润表
合并现金流量表
母公司现金流量表
合并股东权益变动表
母公司股东权益变动表
财务报表附注 1-79
审 计 报 告
尤振审字[2025]第0421号
天津津投城市开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天津津投城市开发股份有限公司（以下简称津投城开）财务报表，包
括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、
合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了津投城开 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2024 年度的合并及
母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于津投城开，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
一、存货跌价准备
如津投城开合并财务报表附注“三、公司重（1）了解并评估津投城开与存货跌价损失准要会计政策、会计估计”注释（十四）、6 备相关的内部控制，并就相关关键控制点进
所述的会计政策及附注“五、合并财务报表 行测试；
项目注释”（五）所述，截至 2024 年 12 月 （2）选取样本对本年末的存货项目进行实
31 日 ， 津 投 城 开 存 货 账 面 价 值 合 计 地察看，观察是否存在长期未予开发的土地
925,207.99 万元，占总资产的比率 68.72%， 以及长期未能出售的项目，判断相关存货是计提存货跌价准备金额 385,408.89 万元。 否存在跌价的情形。
当存货成本高于其可变现净值时，津投城开
按照存货成本与可变现净值的差额计提存 （3）获取计算存货跌价准备的相关资料，
货跌价准备。 复核本年计提的存货跌价准备金额计算是
否正确。
由于存货金额的重大，而可变现净值的确定
涉及重大会计估计，包括对预计售价、销售 （4）评价管理层存货跌价准备所采用的估费用和待投入开发成本等的估计，我们将存 值方法，并将估值中采用的关键估计和假货跌价损失准备识别为关键审计事项。 设，包括与平均净售价有关的关键估计和假
设，与市场可获取数据及津投城开的销售预
算计划进行比较；对于待投入开发成本，将
其与管理层制定并经由内部批准的项目成
本预算进行比较；同时将新完工的开发项目
的实际成本与预算成本进行比较，以评估项
目预算的准确性；将管理层估计的销售费用
及相关税费与已售项目实际发生的销售费
用及相关税费进行比较，分析管理层确定可
变现净值时所使用数据的合理性；
（5）与外部评估专家就存货资产的可变现
净值结果进行沟通，并复核了其出具的评估
报告采用的方法和假设；
二、房地产开发项目的收入确认
2024 年度，津投城开房地产开发项目销售收 （1）检查津投城开的房产标准买卖合同条
入 262,411.36 万元，占销售收入总额的比 款，以评价津投城开有关房地产开发项目的例为 96.77%。相关信息在合并财务报表附注 收入确认政策是否符合相关会计准则的要“五、合并财务报表主要项目注释”（三十 求；
二）营业收入及营业成本中披露；津投城开 （2）了解房地产销售业务的流程，识别销有关收入确认的会计政策在合并财务报表 售、收款及结转销售收入的关键控制点，测附注“三、公司重要会计政策、会计估计” 试并评价关键控制设计和运行的有效性；注释（三十二）收入中进行描述。由于房地
产开发项目的收入为津投城开重要财务指 （3）取得销售台账，抽查部分房屋销售合标，且收入确认对财务报表影响较大，管理 同、销售房款收款记录、项目竣工验收表和层在收入的确认和列报时可能存在重大错 入住确认单等可以证明房产交付的支持性报风险，因此，我们将房地产开发项目的收 文件，以评价销售收入是否已按照公司的收
入确认识别为关键审计事项。 入确认政策确认；
（4）通过测试资产负债表日前后确认房产
销售收入的项目，选取样本，检查可以证明
房产交付的支持性文件，以评价相关房产销
售收入是否在恰当的期间确认。
四、其他信息
津投城开管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2024 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估津投城开的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算津投城开、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督津投城开的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对津投城开持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情
天津津投城市开发股份有限公司
2024年度财务报表附注
（金额单位：人民币元）
一、公司基本情况
（一）公司概况
公司原名天津市房地产发展（集团）股份有限公司创建于 1981 年；公司注册地址：天津市和平区常德道 80 号，公司总部地址：天津市和平区常德道 80 号，公司法定代表人：郭维成。公
司于 2001 年 8 月 6 日经中国证监会核准，采用上网定价发行方式向社会公开发行人民币普通股
股票 11000 万股，并在上海证券交易所上市，公司目前股本为人民币 1,105,700,000 元。天津市房
地产发展（集团）股份有限公司于 2023 年 8 月 8 日召开十一届三次临时董事会会议、2023 年 8
月 24 日召开公司 2023 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于变更天津市房地产发展（集团）股份有限公司名称及修订的议案》。名称由天津市房地产发展（集团）股份有限公司变更为天津津投城市开发股份有限公司（以下简称公司或本公司）。
公司属于以房地产为主，贸易流通为辅的大型企业集团，其经营范围为房地产开发及商品房销售、危房改造、基础设施建设、建筑设计、物业管理、咨询、商业（内贸）、物资供销及仓储业、货物运输、工程项目管理及咨询服务等。
（二）合并财务报表范围
本期纳入合并财务报表范围的主体共 22 户，详见本附注“在其他主体中的权益”。本期纳入合并财务报表范围的主体未发生变化。
二