建发股份:建发股份2024年度审计报告

审计报告
厦门建发股份有限公司
容诚审字[2025]361Z0334 号
容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
中国·北京

目 录
序号 内 容 页码
1 审计报告 1-8
2 合并资产负债表 1
3 合并利润表 2
4 合并现金流量表 3
5 合并所有者权益变动表 4
6 母公司资产负债表 5
7 母公司利润表 6
8 母公司现金流量表 7
9 母公司所有者权益变动表 8
10 财务报表附注 9 -228

容诚会计师事务所（特殊普通合伙）
总所：北京市西城区阜成门外大街 22 号
审 计 报 告 1 幢 10 层 1001-1 至 1001-26 (100037)
TEL:010-6600 1391 FAX:010-6600 1392
E-mail:bj@rsmchina.com.cn
https://www.rsm.global/china/
容诚审字[2025]361Z0334 号
厦门建发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了厦门建发股份有限公司（以下简称建发股份公司）财务报表，包括
2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、
合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附
注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了建发股份公司 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2024 年
度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于建发股份公司，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对
这些事项单独发表意见。
（一）应收款项的可收回性
1、事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三之 11，财务报表附注五之 5 及财务报表附
注五之 8（以下合称应收款项）。

截至 2024 年 12 月 31 日，建发股份公司应收账款的账面价值为 191.09 亿元，
其他应收款的账面价值为 798.20 亿元，合计占资产总额的 12.88%。由于管理层在确定预期信用损失率和应收款项预计可收回金额时，需综合考虑内部历史信用损失经验、当期状况以及前瞻性信息，涉及重大会计估计和判断，且影响金额重大，因此我们将应收款项的可收回性确定为关键审计事项。
2、审计应对
我们对应收款项的可收回性实施的审计程序主要包括：
（1）了解、评价了管理层复核、评估和确定应收款项减值的内部控制设计的有效性，并测试了关键控制运行的有效性；
（2）评估了管理层将应收款项划分为若干组合进行减值测试的方法是否适当；
（3）对于单项计提坏账准备的应收款项，选取样本独立测试了其可收回性，复核了管理层对预计未来可获得的现金流量做出评估的依据，包括客户的信用历史和经营状况、以往的交易历史和回款情况、以及前瞻性信息；
（4）对于按组合计提坏账准备的应收款项，评价了管理层使用的预期信用损失模型的适当性，以及管理层参照历史信用损失经验并结合前瞻性信息确定的坏账准备计提比例的合理性；
（5）选取样本对组合分类、账龄划分及坏账准备计提准确性进行了复核。
（二）存货跌价准备
1、事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三之 13，财务报表附注五之 9。
截至 2024 年 12 月 31 日，建发股份公司存货账面余额为 3,380.87 亿元，存货
跌价准备金额为 104.54 亿元，存货账面价值为 3,276.32 亿元，占资产总额的 42.67%。
建发股份公司存货跌价准备的计提，取决于对存货可变现净值的估计。存货的可变现净值的确定，要求管理层对存货的售价、预计将要发生的成本、销售费用以及相关税费的金额进行估计。由于存货及其跌价准备影响金额重大，且涉及管理层作出
的重大会计估计和判断，因此我们将存货跌价准备确定为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货跌价准备实施的审计程序主要包括：
（1）了解、评价了管理层复核、评估和确定计提房地产存货和贸易商品存货跌价准备的内部控制设计的有效性，并测试了关键控制运行的有效性；
（2）根据存货的性质选取适当的样本，对存货进行监盘，关注残次冷背的存货是否被识别及房地产存货的开发进度；
（3）评估了管理层在存货跌价测试中使用的相关参数，包括未来售价、至完工时估计要发生的成本、销售费用和相关税费等，并选取样本进行了复核。
（三）收入确认
1、事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三之 29，财务报表附注五之 57。
建发股份公司所从事的主营业务主要包括供应链运营、房地产和家居商场运营等，2024 年度营业收入总额为 7,012.96 亿元。由于营业收入是建发股份公司的关键业绩指标之一，可能存在管理层通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，因此我们将收入确认确定为关键审计事项。
2、审计应对
我们对收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）了解、评价了管理层与收入确认相关的关键内部控制设计的有效性，并测试了关键控制运行的有效性；
（2）结合业务模式，检查了销售合同、购房合同、租赁合同等业务合同，复核重要条款，识别合同中的履约义务、识别公司的身份是主要责任人还是代理人、识别与客户取得商品控制权相关的条款与条件，评价收入确认政策是否符合企业会计准则的规定；
（3）结合市场行情、产品类型、客户类型等对营业收入和毛利率执行了分析
性程序，识别收入金额是否存在重大或异常波动，判断收入和毛利率变动的合理性；
（4）选取样本，检查了与收入确认相关的支持性文件，包括出库单、货权转移单、出口报关单、销售发票、竣工备案表、交房公告、商户缴款记录等；
（5）结合应收账款审计，选取样本对交易金额及应收账款余额实施了函证程序；
（6）对资产负债表日前后记录的收入交易执行了截止测试，确认收入是否确认于正确的会计期间。
（四）投资性房地产公允价值的确定
1、事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三之 18，财务报表附注五之 19 及财务报表附
注五之 65。
截至 2024 年 12 月 31 日，建发股份公司投资性房地产公允价值为 1,127.17 亿
元，占资产总额的比例为 14.68%。建发股份公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并聘请具有相关资质的第三方评估机构对投资性房地产的公允价值进行评估。
由于投资性房地产金额重大，且投资性房地产公允价值的评估涉及重大的管理层估计和判断，包括预计租金收入、折现率、空置率、投资性房地产所在地区的经济环境及未来趋势分析等，不确定性较高，因此我们将投资性房地产公允价值的确定作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对投资性房地产公允价值的确定实施的相关程序主要包括：
（1）对第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；
（2）获取资产评估报告，选取估值较高或性质重要的房产作为样本，并利用内部评估专家协助我们对资产评估报告所采用的评估方法和假设、选用的主要评估参数的合理性进行评价，通过检查历史数据和公开市场资料评价管理层估值所
使用数据的准确性；
（3）复核财务报表中与投资性房地产公允价值相关披露的充分性。
四、其他信息
建发股份公司管理层对其他信息负责。其他信息包括建发股份公司 2024 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
建发股份公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估建发股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算建发股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督建发股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依
据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。