合肥城建:减值测试评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
合肥城建发展股份有限公司存货减值测试项目
资产评估报告
皖中联国信评报字(2025)第 146 号
安徽中联国信资产评估有限责任公司
中国合肥
二〇二五年四月九日

目 录

声 明...... 1
释 义 ...... 2
摘 要 ...... 3
资产评估报告 ...... 7
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人......7
二、评估目的......11
三、评估对象和评估范围......11
四、价值类型......13
五、评估基准日......14
六、评估依据......14
七、评估方法......15
八、评估程序实施过程和情况......18
九、评估假设......19
十、评估结论......20
十一、特别事项说明......20
十二、资产评估报告使用限制说明......23
十三、资产评估报告日......23
附件目录......26
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此以外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产清单以及评估所需的权属证明等资料，已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
九、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
安徽中联国信资产评估有限责任公司 1

释 义
一、本资产评估报告书除特别说明外，均以人民币为报告本位币。
二、合肥城建发展股份有限公司及其下属企业简称
序号 单位名称 简称
1 合肥城建发展股份有限公司 合肥城建
2 合肥滨湖琥珀工程项目管理有限公司 滨湖琥珀
3 合肥城建北城置业有限公司 北城城建
4 合肥城建新站置业有限公司 新站城建
5 合肥城建蚌埠置业有限公司 蚌埠城建
6 合肥北庐置业有限公司 北庐置业
7 南京徽珀房地产开发有限公司 南京徽珀
8 合肥工科置业有限公司 工科置业
安徽中联国信资产评估有限责任公司 2
合肥城建发展股份有限公司存货减值测试项目
资产评估报告
摘 要
皖中联国信评报字(2025)第 146 号
安徽中联国信资产评估有限责任公司接受合肥城建发展股份有限公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对合肥城建发展股份有限公司以财务报告为目的的存货减值测
试涉及的该公司存货在 2024 年 12 月 31 日的可变现净值进行了评估。现将评估情况
及结论摘要如下：
一、评估目的：对合肥城建发展股份有限公司进行存货减值测试所涉及的存货于评估基准日的可变现净值进行评估，为合肥城建发展股份有限公司判断测试范围内的存货是否发生减值提供参考。
二、评估对象和评估范围
评估对象为合肥城建发展股份有限公司拟进行存货减值测试的存货的可变现净值；评估范围为上述评估对象涉及的蚌埠琥珀观山悦项目、瑶海琥珀东樾里项目、长丰琥珀庆丰里项目、新站琥珀菁华里项目、长丰琥珀栖云里项目、南京徽珀凤起云台项目及工科置业琥珀尚阳里项目。以合肥城建发展股份有限公司填报的《资产评估申报表》为准。
三、价值类型：可变现净值。
四、评估基准日：2024 年 12 月 31 日。
五、评估方法：市场法。
六、评估结论
经实施评估程序后，合肥城建发展股份有限公司拟进行减值测试的存货在 2024年 12 月 31 日的可变现净值评估结果详见下列评估结果汇总表：
单位：万元
资产类别 项目名称 账面价值 可变现净值
存货-开发产品、开发成本 琥珀东樾里 46,094.90 51,051.28
存货-开发产品、开发成本 琥珀庆丰里 72,839.68 65,204.38
存货-开发成本 琥珀菁华里 95,091.25 91,419.90

资产类别 项目名称 账面价值 可变现净值
存货-开发产品、开发成本 琥珀观山悦 102,557.48 96,256.83
存货-开发成本 琥珀栖云里 67,564.26 78,771.01
存货-开发产品、开发成本 凤起云台花园 337,889.05 354,229.84
存货-开发成本 琥珀尚阳里 57,308.99 61,508.27
各项目分楼栋的可变现净值详见资产评估明细表。
七、特别事项说明
㈠引用其他机构出具的报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责任：
本次资产评估报告中基准日各项资产账面价值引用了容诚会计师事务所(特殊普通合伙)的审计结果。
此外，本次资产评估报告无引用其他机构出具报告结论的情况。
㈡担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系：
1.北城城建：2024 年 12 月 19 日，北城城建与中国民生银行股份有限公司合肥分
行签订了固定资产贷款借款合同（编号：公固贷字第 ZHHT24000022131 号）。借款用途：用于合肥城建琥珀庆丰里项目开发建设和置换徽商银行本项目存量开发贷款；借
款金额：贰亿元整；借款期限：自 2024 年 12 月 19 日至 2027 年 12 月 18 日。同时合
肥城建发展股份有限公司与中国民生银行股份有限公司合肥分行签订了公保字第ZHHT24000022131001 号《保证合同》。截至评估基准日，本金尚未偿还，剩余借款本金壹亿陆仟万元整。
2.蚌埠城建：2022 年 9 月 7 日，蚌埠城建（借款人）和交通银行股份有限公司蚌
埠分行（贷款人）共同签署《固定资产贷款合同》（蚌交银 2022 年宝固字 080 号），
借款金额叁仟万圆整，借款期限自 2022 年 5 月 5 日至 2026 年 5 月 5 日。同时，合肥
城建蚌埠置业有限公司（借款人）和交通银行股份有限公司蚌埠分行（贷款人）共同签署了《抵押合同》（蚌交银 2022 年宝抵字 080 号），抵押财产为土地使用权（皖(2022)蚌埠市不动产权第 0000768 号）和土地使用权（皖(2022)蚌埠市不动产权第0000763 号）。土地使用权具体信息如下：
序号 不动产权证号 位置 权利性质 用途 面积（m2）
1 皖(2022)蚌埠市不动 蚌山区货场八路北侧、 出让 城镇住宅 45488.25
产权第0000768号 虎山东路西侧A地块 用地
2 皖(2022)蚌埠市不动 蚌山区货场八路北侧、 出让 城镇住宅 39189.98
产权第0000763号 虎山东路西侧B地块 用地

3.北庐置业：2023 年 11 月 15 日，北庐置业（借款人）与兴业银行股份有限公司
合肥分行、中国建设银行股份有限公司合肥蜀山支行（贷款人）共同签署《固定资产银团贷款合同》（XYYH20231020001），授信额度叁亿贰仟万元整，借款金额捌仟壹
佰捌拾陆万伍仟元整，借款期限：2023 年 11 月 15 日至 2026 年 11 月 15 日。截止 2024
年 12 月 31 日，借款余额玖仟贰佰伍拾壹万捌仟元整。同时，合肥北庐置业有限公司（借款人）