深物业A:2024年年度财务报告

深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2024 年年度财务报告
2025 年 03 月

财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2025 年 03 月 28 日
审计机构名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
注册会计师姓名 赵娟娟、周义兰
审计报告正文
致同审字（2025）第 441A005716 号
深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深物业集团）财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的
合并及公司资产负债表，2024 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深物业集团 2024 年 12 月 31
日的合并及公司财务状况以及 2024 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深物业集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产销售收入的确认与计量
相关信息披露详见财务报表附注三、26 及附注五、39。
1、事项描述
深物业集团 2024 年度房地产销售收入 9.41 亿元，占营业收入总额的 34.40%。深物业集团在房地产达到合同约定
的交付条件，且业主取得相关房地产的控制权后，确认收入的实现。由于房地产销售收入对深物业集团经营成果有重
大影响，计量不准确或被确认在不恰当的会计期间会对深物业集团的利润产生重大影响，因此我们将房地产销售收入的确认与计量作为关键审计事项。
2、审计应对
针对房地产销售收入的确认与计量，我们主要执行了以下审计程序：
（1）了解、评价并测试了与房地产销售业务相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）抽样检查了房地产销售合同，识别与控制权转移相关的合同条款与条件，评价深物业集团房地产销售收入确认会计政策是否符合企业会计准则的规定；
（3）对本年确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查房产交付的支持性文件，评价房地产销售收入的确认是否符合深物业集团收入确认会计政策；
（4）对房地产销售收入执行分析程序，与历史同期、同行业进行对比，分析收入及毛利率变动情况，并判断变化的合理性；
（5）对房地产销售收入的确认实施截止测试，评价房地产销售收入是否记录于恰当的会计期间。
（二）存货跌价准备的计提
相关信息披露详见财务报表附注三、13 及附注五、5。
1、事项描述
截至 2024 年 12 月 31 日，深物业集团开发成本、开发产品（以下统称“存货”)账面余额为 119.39 亿元，跌价准备
为 12.55 亿元，账面价值为 106.84 亿元，占资产总额的比例为 69.86%；
存货按成本与可变现净值孰低计量。深物业集团管理层（以下简称管理层）按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，因此我们将深物业集团存货跌价准备的计提识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对存货跌价准备的计提，我们主要执行了以下审计程序：
（1）了解、评价并测试了与存货跌价准备计提相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）选取样本，对存货项目进行实地观察，并询问管理层存货项目的进度情况；
（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与预计售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据和销售预算进行比较；
（4）获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的金额；
（5）利用本所内部评估专家的工作，对管理层聘请的第三方评估专家出具的存货减值测试报告进行复核；

（6）评价第三方评估专家、本所内部评估专家的客观性、独立性以及专业胜任能力。
四、其他信息
深物业集团管理层对其他信息负责。其他信息包括深物业集团 2024 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报
表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
深物业集团管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深物业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算深物业集团、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督深物业集团的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对深物业集团的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保
留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深物业集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就深物业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师
（特殊普通合伙） （项目合伙人） 赵娟娟
中国·北京 中国注册会计师
周义兰
二〇二五年三月二十八日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2024 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,678,116,644.12 2,748,798,476.72
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 476,014,729.60 502,806,453.88
应收款项融资
预付款项 7,789,173.69 11,983,086.35
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款