保利发展(600048):发布估值提升计划,提质增效推动高质量发展

发布估值提升计划,提质增效推动高质量发展、保障股东回报。公司发布估值提升计划公告,截至24年末,公司股票连续12个月收盘价低于每股净资产,公司计划通过多种方式保障股东回报。计划包括九项内容:1)提质增效:2024年,公司销售金额3,230亿元,销售规模稳居行业第一;拿地聚焦核心城市,拿地金额中74％、20％分布在一、二线城市;未来继续推动去化、做优增量投资、践行高品质发展、降本增效。2)开展多元资本市场融资。3)构建资本运作、资产经营强强联合:引入长期资本、资源互换等。4)稳定分红:此前明确23-25年现金分红占比归母净利润比例提升至不少于40％,公司表示拟计划25年进行中期分红。5)适时开展股份回购、股东增持、高管增持。6)优化信息披露。7)开展投关管理。8)适时开展中长期激励计划。9)推进并购重组,整合优质资产。

   整体而言,估值提升计划涉及提质增效、多元融资、分红、回购、增持、激励等各方面,力度可观、诚意满满,也表明公司目前对自身经营层面发展的信心、对自身真实价值重估的迫切诉求,同时也在持续积极保障股东回报。

   销售金额排名稳居第一,拿地聚焦核心一二线城市。公司公告,2024年公司实现销售金额3230.3亿元,同比-23.50％;销售面积1796.6万平,同比-24.71％。行业需求景气度下行阶段,公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据,公司2024年销售额全国排名稳居行业第一位。公司2024年累计获取37幅地块,拿地金额682.5亿元,同比-57.4％;

   拿地面积328.5万方,同比-68.4％;权益比例90％,同比+9pct;拿地销售金额比21.1％、拿地销售面积比均为18.3％;公司拿地金额中74％、20％的项目分布在一、二线城市,市场确定性强、销售兑现度高。截至2024Q3末,公司待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平,土储规模充沛。

   三条红线绿档,拟发行不超95亿定向可转债获交易所通过,融资优势明显。至2024Q3末,根据我们计算,公司剔预资产负债率为65.5％、净负债率66.0％、现金短债比2.0倍,三条红线稳居绿档。此外,24年8月19日,公司发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券,发行总额不超过95亿元,期限6年,票面利率采用竞价方式确定,转股期自发行结束之日满6个月后开始,25年1月16日,公司可转债已经获得上交所审核通过。我们认为定向可转债相对定增具备三大优势:1)5年半的转股时间较为从容;2)转股价早期确定便于后续转股(后续更容易实现PB1倍);3)目前资产荒下保险资金有偏好。

   投资分析意见:发布估值提升计划,提质增效推动高质量发展,维持"买入"评级。我们预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度和盈利能力将进一步提升,保利等优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26年归母净利润预测为50.2、51.3、60.0亿元,现价对应24/25PE为20/19倍,对应25年PB仅0.5倍。PB端公司估值仍具吸引力,未来净资产重估仍有较大提升空间,维持"买入"评级。

   风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,定增可转债落地仍具备不确定性。