长荣股份:北京亚超评报字(2024)第A061号-报告-名轩智慧城0410

北京亚超资产评估有限公司
B e i j i n g Y a C h a o A s s e t s A p p r a i s a l C o . , L t d .
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
天津长荣科技集团股份有限公司
因编制 2023 年度财务报告拟确定
天津名轩智慧城科技发展有限公司
投资性房地产公允价值
资产评估报告
北京亚超评报字（2024）第 A061 号
（共壹册，第壹册）
二〇二四年四月十日
公司地址：北京市海淀区复兴路 47 号天行建商务大厦 20 层 2202 电话：（010）51716863
邮编：100036 传真：（010）51716863
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
报告编码： 4611020052461001202400022
合同编号： 北京亚超评委字（2024）第A047号
报告类型： 非法定评估业务资产评估报告
报告文号： 北京亚超评报字（2024）第A061号
天津长荣科技集团股份有限公司因编制2023年度财
报告名称： 务报告拟确定天津名轩智慧城科技发展有限公司投
资性房地产公允价值资产评估报告
评估结论： 1,433,633,451.00元
评估报告日： 2024年04月10日
评估机构名称： 北京亚超资产评估有限公司
李英 （资产评估师） 会员编号：46190006
签名人员：
劳小华 （资产评估师） 会员编号：46200032
(可扫描二维码查询备案业务信息)
说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期：2024年04月10日
资产评估报告目录

资产评估报告声明...... 1
资产评估报告摘要...... 3
资产评估报告正文...... 6
一、绪言......6
二、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人概况......6
三、评估目的...... 9
四、评估对象和评估范围......9
五、价值类型...... 21
六、评估基准日...... 22
七、评估依据...... 22
八、评估方法...... 26
九、评估程序实施过程和情况......29
十、评估假设...... 31
十一、评估结论...... 33
十二、特别事项说明......34
十三、资产评估报告使用限制说明......37
十四、资产评估报告日......38
资产评估报告附件......40
资 产 评 估 报 告 声 明
本资产评估报告是本公司接受天津长荣科技集团股份有限公司的委托，资产评估专业人员根据中国资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由本公司出具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
北京亚超资产评估有限公司 第 1 页
七、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

天津长荣集团因编制 2023 年度财务报告拟确定名轩智慧城公司投房公允价值资产评估报告·摘要
天津长荣科技集团股份有限公司因编制 2023 年度财
务报告拟确定天津名轩智慧城科技发展有限公司
投资性房地产公允价值
资 产 评 估 报 告 摘 要
北京亚超资产评估有限公司接受天津长荣科技集团股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和中国资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，执行必要的评估程序，对天津长荣科技集团股份有限公司因编制 2023 年度财务报告拟确定天津名轩智慧城科技
发展有限公司投资性房地产在 2023 年 12 月 31 日公允价值进行了评
估。
一、评估目的
评估目的是为天津长荣科技集团股份有限公司因编制 2023 年度财务报告拟确定天津名轩智慧城科技发展有限公司投资性房地产公允价值提供参考依据。
二、评估对象和评估范围
评估对象是天津名轩智慧城科技发展有限公司持有的投资性房地产，评估范围是天津名轩智慧城科技发展有限公司持有的位于天津市南开区南马路与南开二马路交叉路口长荣大厦，建筑面积61,233.14㎡，账面价值 142,991.33 万元。
三、价值类型：公允价值。
四、评估基准日：2023 年 12 月 31 日。

天津长荣集团因编制 2023 年度财务报告拟确定名轩智慧城公司投房公允价值资产评估报告·摘要
五、评估方法：市场法、收益法。
六、评估结论
经综合分析，最终选取市场法评估结果作为最终评估结论。
天津长荣科技集团股份有限公司因编制 2023 年度财务报告拟确定天津名轩智慧城科技发展有限公司投资性房地产评估价值为143,363.35 万元（大写：人民币壹拾肆亿叁仟叁佰陆拾叁万叁仟伍佰元整），评估增值 372.02 万元，增值率 0.26%。
七、评估结论有效期
评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资
产评估报告，即自 2023 年 12 月 31 日起一年内有效。
八、特别事项说明
1．本评估结论中，资产评估专业人员在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试、未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，资产评估专业人员在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本次投资性房地产的评估结论不包含增值税。
3．2018 年 9 月天津名轩智慧城科技发展有限公司从上海浦东发
展银行股份有限公司天津分行取得借款 9 亿元。本借款以本次委估标的长荣大厦 214 项目房产为抵押物（《经营性物业贷款合同》编号：77092018280185），以天津长荣科技集团股份有限公司持有的天津名
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天津长荣集团因编制 2023 年度财务报告拟确定名轩智慧城公司投房公允价值资产评估报告·摘要
轩智慧城科技发展有限公司 100%股权为质押（《权利最高额质押合同》编号：227709201900000002），以天津长荣科技集团股份有限公司及李莉为担保人（《最高额保证合同》编号：2B7709201800000027 和 2B7709201800000028）。
提请报告使用者关注上述事项可能对评估结论、经济行为产生的影响，并关注评估结论成立的评估假设及限制条件。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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天津长荣集团因编制 2023 年度财务报告拟确定名轩智慧城公司投房公允价值资产评估报告·正文
天津长荣科技集团股份有限公司因编制 2023 年度财 务报告拟确定天津名轩智慧城科技发展有限公司投
资性房地产公允价值
资 产 评 估 报 告 正 文
北京亚超评报字（2024）第 A061 号
一、绪言
天津长荣科技集团股份有限公司：
北京亚超资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法、收益法，按照必要的评估程序，对天津长荣科技集团股份有限公司因编制 2023 年度财务报告拟确定天津名轩智慧城科技发展有限
公司投资性房地产在 2023 年 12 月 31 日公允价值进行了评估。委托
人及产权持有单位对所提供的评估资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，并保证被评估资产的安全、完整性。我们的责任是对评估对象在评估基准日的价值进行评定估算，并发表专业意见。
资产评估专